集中供地模式对房地产行业 带来的影响及应对措施浅析
发布日期:2021/9/22 15:08:14 | 浏览次数:4868 来源:孙林晶/草莓app官网下载网址地产公司一、土地新政——“两集中”供地
2021年伊始，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实行“两集中”同步公开出让的供地模式。
所谓“两集中”是指：（一）集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。（二）集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。总结下来，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。
“两集中”供地的重点城市名单包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
二、土地新政下对房地产行业及市场带来的影响
一是竞标主体相对多元，会加大企业间的合作协同。集中供地模式打乱了房企拿地节奏，对资金的要求明显提高，促使房企间合作以降低拿地成本及开发风险。在这样的背景下，实力雄厚的大中型房企似乎更有优势，而小型房企则不得不面对发展空间被进一步挤压的窘境。而规模房企资金实力雄厚，融资渠道优势明显，有利于获取更多土地储备，之前企业之间可能只是个别项目的合作，现在企业会大量寻找合作伙伴，尤其是在某一重点区域的优势企业。
二是企业战略布局和经营回归。土地出让新政弱化了部分房企在土地、融资市场的议价能力，也带来不少房企运营策略的调整。集中供地看似是房企投资拓展部门要应对和消化的事情，实际在某些房企已经渐渐传导至财务融资、前期策划、产品设计、营销推广、战略运营等各环节，成为了公司战略层面的大问题。集中供地政策作为国家供给侧改革的一个重要举措，对于具备资金、管理、运营等优势的企业来说是发展契机。
三是短期通过加大供应平抑市场需求，但也加剧了价格竞争。两集中供地后，项目开工入市周期相近，短期会通过供应量的增加平抑热点板块的需求，但对于高库存、低价值区域，企业需警惕去化风险，且企业集中开工，会使人工成本及建安成本上涨，挤压利润空间。土地集中供应也会形成后期的集中入市现象：集中预售、集中开盘，市场竞争激烈会对价格上涨形成抑制，加剧价格竞争。
四是市场格局发生变化。此次集中供地对于企业来说，既是机遇也是挑战。对于三条红线下的橙档和红档房企来说，可以借用供地间隙来进行债务调整和资金归拢，让自己也有机会竞拍热门地块；而对于资金实力稍弱的中小型企业来说，只能“捡漏”一些热度不高的地块，同时还要面临资金压力带来的收并购风险；而对于小企业来说，不妨将目光转向热度稍弱的二三圈层，积极寻求与大企业之间的差异化。
三、面对土地新政，房企应该如何应对
（一）需升级投资城市的选择策略
第一，从候选城市的内生发展动力角度，比如利用GDP经济指标、人口聚集度、收入水平、城镇化水平等宏观指标对长期投资城市进行价值判断。第二，从候选城市的外生发展动力角度，比如都市圈内候选城市空间距离、城市间发展协同性、能否承接核心产业及购买力外溢的能力强弱等进行综合性判断，来获得投资城市群需要关注的长期布局城市组合。第三，优中择优，在长期关注城市中，选择短期利润空间高、市场规模风险低的布局城市组合，比如结合地价房价比来综合判断利润空间，另外也可从市场容量、长期供需比、品牌房企市场占有率、土地财政依赖度、建成区扩展潜力等维度判断城市短期市场规模风险。
通过初步研判，目前草莓app官网下载网址地产重点关注粤港澳大湾区、长三角区域房地产市�。⒀≡窕嵝徒氤捎宥际腥�。
（二）需调整融资方式和营销节奏
1、集中融资，寻找融资窗口期、突破点。目前房企主要融资方式为：公司债、境内银行贷款、委托贷款、信托贷款、中期票据等。2020年“三道红线”和“银行房贷集中度”的监管下，房企从银行端口进行融资的渠道难度加大，在“两集中”政策下，房企又会面临阶段性的大额资金需求。除了银行端口，房企还可采取其他方式进行融资，比如利用境内其他债权融资方式和境外配股、海外银团贷款等方式进行融资。
2、调整营销窗口期，实现快速销售回款。集中供地政策实施，资金端压力较大，以往的营销窗口期将会改变，销售节奏与营销节点需要重新铺排，以适应土地集中出让时的资金需求。在土地集中出让之前的准备期，既要保证出让活动前能安排一次集中性的项目销售活动，又要安排流量型与利润型产品的销售结构，以合理分配资金，包括区域间的资金轮转。比如在土地集中出让活动前多安排流量型的项目销售，抓回款，而非土拍节点时期，多安排利润型产品的销售，在营销环节有意识的平衡企业的规�：屠笏咔螅荒玫酵恋刂�，主要考虑同批次产品的竞争，建议同质化产品尽快抢收，非同质化产品错峰销售。
（三）利用多渠道拿地作为房企增储的重要手段
1、采取一二级联动项目方式拿地。此种拿地方式战线长，项目周期不可控，对于房企的资金管理能力要求较高。
2、产业勾地。产业勾地包含商业、文旅、养老产业、体育产业勾地等，要求房企有很强的产业运营及招商管控能力。
3、城市更新。城市增量土地供应的逐渐缩减叠加高质量发展要求的倒逼，城市更新进入黄金时代，并将成为城市土地供应的新入口。全国城镇土地增长放缓，通过盘活存量土地形成用地供给，未来城市更新将成为一、二线城市主流。2019年以来，中央和地方政府多次出台有关城市更新的引导政策，城市更新将成为一线城市可持续发展的重要抓手。
4、收并购。在渠道受限、条件严、要求高的情况下，对于核心城市的地块，房企通过收并购增储将成为重要手段。
草莓app官网下载网址地产“十四五”战略规划中提到，公司以城市更新为项目获取主线，同时机会型获取粤港澳大湾区、长三角都市圈的城市综合开发项目；继续通过收并购等路径获取可快速开发的优质市场化项目，并探索N+地产项目。面对集中供地政策，公司采取多元化拿地策略以实现房企增储。
结合上年“三道红线”融资新规给房企带来的资金方面的压力，集中土地拍卖政策意味着对资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下的融资成本等全方位的考验。在资金端和利润率双向压力下，成本控制、周转效率、运营能力等全链条协同发展或将成为致胜法宝。